Trong các trường hợp giao dịch tài sản có giá trị lớn, để tránh những rủi ro phát sinh thì sự xuất hiện của những hợp đồng là rất cần thiết. Hợp đồng đặt cọc có mặt khi người mua đưa cho người bán một tài sản hoặc tiền để đặt cọc cho tài sản giá trị lớn mà mình sẽ mua đó.
Tuy nhiên khi xác lập hợp đồng thì mọi điều khoản đều phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Khi xảy ra sai phạm có thể dẫn đến phạt hoặc vô hiệu hợp đồng. Vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?
Tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc
Tùy vào từng mục đích và chức năng của hợp đồng để phân chia chúng thành những loại như sau: Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán.
Hoặc hợp đồng nhằm giao kết hợp đồng mua bán, hay hợp đồng đảm bảo cho cả 2 mục đích là giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
Ngoài ra người ta cũng thường gọi bản hợp đồng này là thỏa thuận đặt cọc mua bán.
Vậy thời hạn hợp đồng đặt cọc sẽ kéo dài trong bao lâu?
Nếu là hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận nhằm mục đích giao kết hợp đồng thì ngay sau khi 2 bên hoàn tất thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc sẽ được chấm dứt.
Nếu sau khi hợp đồng được giao kết mới phát sinh thỏa thuận hợp đồng đặt cọc. Thì khi đó mục đích của đặt cọc chỉ là nhằm thực hiện hợp đồng và thời hạn của hợp đồng sẽ kéo dài đến khi 2 bên hoàn thành hợp đồng mua bán.
Trường hợp cuối cùng là khi các bên thỏa thuận mục đích của hợp đồng đặt cọc vừa nhằm giao kết vừa nhằm thực hiện hợp đồng. Thì thời hạn của hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành thủ tục hợp đồng mua bán.
Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại điều 328 của Luật Dân sự về hợp đồng đặt cọc như sau:
Khi bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản có giá trị cụ thể, có thể là tiền hoặc tài sản có giá trị khác như kim khí quý, đá quý,… gọi chung là tài sản đặt cọc. Nhằm mục đích đảm bảo thực hiện hoặc giao kết hợp đồng hoặc cả 2.
Trong trường hợp khi hợp đồng được giao kết hay thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc quy ra giá trị giảm trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trong trường hợp, hợp đồng chỉ nhằm mục đích giao kết, nếu 2 bên vi phạm hợp đồng sẽ được xử lý như sau:
Nếu bên nhận đặt cọc hủy hợp đồng hay có những hành vi cản trở đến việc giao kết hợp đồng thì ngoài số tiền đặt cọc phải trả lại cho người đặt cọc, họ còn phải chịu phạt số tiền tương đương tiền đặt cọc đó, người ta gọi đó là phạt cọc gấp đôi.
Còn nếu bên vi phạm là bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc khi đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc hay còn được gọi là mất cọc.
Trong trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc có bao gồm thực hiện hợp đồng đặt cọc thì sau khi các bên ký kết hợp đồng mua bán. Nếu một trong 2 bên vi phạm điều khoản nào cũng sẽ dẫn đến tình trạng xử lý tiền đặt cọc như trên.
Như vậy đặt cọc chính là một biện pháp hữu hiệu để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Nó vừa tạo được lòng tin vừa mang chức năng thanh toán nên cần được lập thành văn bản để có những xử phạt rõ ràng khi các bên vi phạm.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện trong một giao dịch dân sự nên chỉ có hiệu lực khi nó đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 17 quy định, cụ thể như sau:
Chủ thể tham gia giao dịch phải là người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện.
Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
Ngoài ra trong một số giao dịch đặc biệt còn có thêm các yêu cầu khác thì mới có hiệu lực.
Như vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?
Chỉ khi hợp đồng đáp ứng tối thiểu các điều kiện như trên mới được coi là có hiệu lực và có giá trị về mặt pháp lý. Còn nếu vi phạm bất kỳ điều khoản nào về chủ thể, nội dung hay hình thức thì đều sẽ bị vô hiệu.
Ví dụ: trong trường hợp chủ thể tham gia giao dịch là một người chưa đủ tuổi hay một người mắc bệnh tâm thần thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định về chủ thể.
Trường hợp 1 trong các bên tham gia giao dịch bị bắt kép, lừa dối, cưỡng chế tham gia sẽ vi phạm quy định tự nguyện giữa các bên.
Trường hợp tài sản đặt cọc là tài sản bị pháp luật cấm lưu thông hay nội dung giao dịch trái quy định hoặc trái đạo đức xã hội thì cũng vô hiệu hợp đồng.
Mẫu hợp đồng đặt cọc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(Số: ……………./HĐĐC)
Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm …………….., Tại ………………….…………………………
Chúng tôi gồm có:
BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):
Ông (Bà): …………………………………………………………………………. Năm sinh:………………..…….
CMND số: ………………………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ………………………………….
Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………
Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………………..
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):
Ông (Bà): …………………………………… Năm sinh:…………………………
CMND số: …………….. Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………………
Hộ khẩu: ………………………………………………………………………………………………
Địa chỉ: ………………………………………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………………………………………………………………………
Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc theo các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC (1)
…………………………………………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………………………………….
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày ….. tháng …… năm ……
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
Ghi rõ mục đích đặt cọc, nội dung thỏa thuận (cam kết) của các bên về việc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;
- b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc;
- c) Các thỏa thuận khác …
4.2. Bên A có các quyền sau đây:
- a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ Bên B hoặc được trả khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);
- c) Các thỏa thuận khác …
ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
5.1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
- a) Trả lại tài sản đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);
- b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho Bên A (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);
- c) Các thỏa thuận khác …
5.2. Bên B có các quyền sau đây:
- a) Sở hữu tài sản đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được).
- b) Các thỏa thuận khác …
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
7.1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
7.2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này;
7.3. Các cam đoan khác…
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
8.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.
8.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
8.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm …….
Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.
BÊN A BÊN B
(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)
Ghi chú:
(1) Mô tả chi tiết về tài sản đặt cọc (khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác).Riêng đối với các tài sản là bất động sản thì cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đặt cọc.
Kết luận
Từ những thông tin trên có thể thấy được ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên để chắc chắn hơn về quyền lợi hợp pháp của mình thì các bên cũng cần chú ý hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào và các thủ tục, xử lý khi vi phạm hợp đồng.